Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?

Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?

Если разница в ставках по ипотечному кредиту (между той, по которой брали кредит вы и по которой дают сейчас) достигла 2% точно пора задуматься о рефинансировании.

По мере снижения ипотечных ставок банковские предложения по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними – стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», – считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики – скидку.

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», – говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться – можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время и деньги на переоформление потрачено», – советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

 В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

Недостоверная реклама

Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали – озвучивалась гораздо меньшая», – рассказала Мария.

Странные расчеты

У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже – выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая - 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».

Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, – рассказала ЦИАН Екатерина. – В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.

ИНСТРУКЦИЯ ПО РЕФИНАНСИРОВАНИЮ

1. Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование. 

2. Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка. 

3. Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните – банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает – подписывайте договор. 

4. Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку. 

5. После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.