Рынок жилья ведет себя как рынок нефти

Рынок жилья ведет себя как рынок нефти

На снижение цен застройщики отвечают увеличением предложения

 Рынок жилья все больше напоминает рынок нефти: вместо того чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят все новые и новые проекты, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованной Московской ассоциацией риелторов ежегодной аналитической конференции «Ситуация, тенденции, прогноз».

В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Все плохое, что могло произойти, по большому счету, уже случилось. Ясно, что Третьей мировой войны никто не хочет, санкции, которые Запад желал ввести, уже введены, а более жесткую блокаду РФ организовывать, видимо, не выгодно ему самому. Цены на нефть тоже уже упали, и Россия это как-то пережила. Выше $60 в ближайшие годы баррель вряд ли поднимется, однако и сильно ниже $40 не упадет, пока себестоимость добычи сланцевой нефти значительно превышает таковую у традиционных производителей. Курсы валют также устаканились – во всяком случае, очередной глобальной девальвации пока никто не ожидает.

Как следствие, тренды на рынке недвижимости практически перестали зависеть от внешних факторов. Конечно, кардинальные изменения в экономике повлияют и на рынок недвижимости, который является ее неотъемлемой частью. Но вероятность «черных лебедей» в настоящее время ниже средней – они все «вылетели» в 2014-2015 гг. А незначительных подвижек - типа корректировки ВВП в пределах 1-2% в ту или иную сторону – жилищная отрасль не замечает.

Главное, что теперь «рулит» рынком, - это объемы предложения. Точнее – их значительный рост в последние годы на фоне сжатия платежеспособного спроса. При этом надо понимать, что количество квартир на рынке увеличилось более существенно, чем количество метров, так как застройщики, стремясь сократить бюджет покупки, чтобы повысить продажи, процентов на 20-30% уменьшили площадь лотов. Вместе с 10-20% снижением цены метра это дало почти двукратное сокращение стоимости квартиры. Поэтому, чтобы получить прежний объем средств, застройщикам теперь надо реализовать в два раза больше квартир.

Фактически, рынок недвижимости ведет себя примерно так же, как рынок нефти: в ответ на снижение цен застройщики увеличивают объемы предложения, хотя, по логике вещей, должны бы сокращать. Почему так происходит с нефтью – вопрос отдельный. А причины странного, на первый взгляд, поведения застройщиков достаточно очевидны.

Во-первых, поменялась структура взаимоотношений девелоперов с властями.  Застройщики, как правило, расплачивались с городом уже после окончания строительства, причем не деньгами, а квартирами. Благодаря такой схеме строительные компании могли годами придерживать интересные площадки, неся минимальные расходы. Сейчас застройщики вынуждены вкладывать до 20-30% себестоимости проекта еще до получения разрешения на строительство. Налоги на землю и стоимость аренды участков также резко выросли. В результате даже в условиях жесточайшей конкуренции застройщикам теперь выгоднее выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты, чем положить проект под сукно.

Второй фактор, стимулирующий рост строительной активности на фоне неблагоприятной конъюнктуры, – борьба за долю рынка. Застройщики понимают, что в условиях снижения платежеспособности населения и роста конкуренции надо очень быстро бежать, чтобы хотя бы оставаться на месте. Потому что на всех спроса не хватает.

Используются две стратегии – «дешевле дешевого» и «больше за те же деньги». В наиболее затоваренных сегментах компании вынуждены конкурировать ценой, нередко доводя дело до ценовых войн. Там, где предложение не настолько избыточно, субъекты рынка пытаются бороться за покупателя, повышая качество продукта при сохранении приемлемого уровня цен. Предлагают в подарок отделку, машино-место, дешевую ипотеку и т.п. То есть тоже сокращают стоимость предложения, но менее явно.

На фоне роста предложения на рынке объемы ввода жилья, наоборот, падают. Парадокс объясняется тем, что последние три года продается значительно меньше жилья, чем строится. Как следствие, застройщики испытывают недостаток средств и затягивают сроки строительства домов. А предложение, тем временем, все копится, в том числе готовое.

Ликвидировать избыток предложения и стабилизировать цены могло бы значительное снижение девелоперской активности. Однако в настоящее время  рынок подает противоположные сигналы.

Очевидно, что пока предложение существенно превышает спрос, ценовой тренд не изменится – цены так и будут ползти вниз в среднем на 10% в год. Причем стоимость жилья будет снижаться не плавно и равномерно, а ступеньками по 5-15%: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз. Прекратится это только тогда, когда объемы продаж превысят объемы нового строительства.